Čo je prenájom chaty

21.8.2011

Pojem NÁJOM upravuje Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Z.z.). Podrobnosti o nájomnej zmluve sú uvedené v paragrafoch 663 až 723.

Zjednodušene sa dá povedať, že pri nájme sa prenecháva nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Nájomná zmluva NEMUSÍ mať písomnú formu.

Ak nie je dohodnuté inak, nájomca môže dať predmet nájmu do podnájmu (ďalšieho nájmu). Majiteľ môže toto právo nájomcu vylúčiť.

Špeciálne prípady ako nájom bytu, nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie a podnájom bytu alebo časti bytu sú upravené v samostatných oddieloch. Nájom nebytových priestorov upravuje samostatný zákon (116/1990 Z.z.).

Prikladám komentáre k § 663 a §666 Občianskeho zákonníka. Aktuálnu verziu Občianskeho zákonníka nájdete na stránkach www.zbierka.sk .

§ 663
Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

Komentár (výklad): K § 663
40/1964 Zb. Občiansky zákonník
Účinnosť od: 1. 1. 1992

Ustanovenia § 663 až 684 sú všeobecné a platia pre všetky druhy nájmu. Pre vznik nájomnej zmluvy sa nevyžaduje písomná forma. V niektorých prípadoch je však potrebné, aby sa o jej obsahu vyhotovila zápisnica (pozri napr. § 686 ods. 1).

Účastníkmi nájomnej zmluvy môžu byť osoby fyzické a právnické (podľa § 21 aj štát). Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva vo forme nájmu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe. Je ním spravidla vlastník veci, prenajímateľom môže však byť aj iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania (brania úžitkov).

Predmetom užívania na základe nájmu môžu byť hnuteľné a nehnuteľné veci, ale aj časť veci, prípadne jej súčasť alebo príslušenstvo. Musí však ísť o vec vhodnú na užívanie resp. branie úžitkov zmluvou dohodnutých. Predmetom nájmu nemôže byť vec, ktorá sa užívaním (braním úžitkov) celkom spotrebuje; nie je však vylúčený nájom takejto veci na dobu, za ktorú sa síce opotrebúva, ale nespotrebuje.

Predmetom nájomnej zmluvy je užívanie veci, resp. branie úžitkov z nej. Samotné užívanie veci nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec; branie úžitkov naproti tomu predpokladá určitú činnosť nájomcu, ktorá je predpokladom vzniku a brania úžitkov.

Podstatným znakom užívania (brania úžitkov) na základe nájmu je jeho dočasnosť. Dočasnosť však neznamená, že by nájomná zmluva musela byť uzavretá na dobu určitú; nájom možno uzavrieť aj na dobu neurčitú (napr. na dobu života nájomcu). Na druhej strane však dočasnosť nájmu vylučuje možnosť uzavretia nájomnej zmluvy prenajímateľom ľubovoľne odvolateľnej.

Pojmovým znakom nájmu napokon je, že sa zriaďuje za odplatu (nájomné). Pri bezplatnom prenechaní veci nejde o nájom, ale napr. o výpožičku. Nájomné môže byť dohodnuté v peniazoch, ale aj v naturáliách, prípadne v inom plnení. Za nájom treba považovať napr. aj zmluvu, ktorou sa za prenechanie užívania jednej veci prenechá užívanie inej veci. Dohoda o výške nájomného je spravidla súčasťou zmluvy o nájme; nedostatok dohody v tomto smere však nemá za následok neplatnosť zmluvy (§ 671 ods. 1). Nájomné spočíva spravidla v opakujúcom sa plnení. Nie je ale v rozpore s povahou tejto zmluvy ani jednorázová odplata za prenechanie veci do užívania.

Nájomné treba odlišovať od iných plnení, ktoré sa v rámci nájomného pomeru alebo v súvislosti s ním poskytujú (napr. pri nájme bytu úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu).

Nájom treba odlíšiť od výpožičky, pre ktorú je charakteristické bezplatné užívanie veci. Za nájom nemožno považovať ani užívanie zálohu záložným veriteľom so súhlasom záložcu (§ 151i ods. 2, veta za bodkočiarkou), pretože záložná zmluva má inú funkciu. Od zmluvy o dielo, pokiaľ pri nej dochádza k užívaniu veci, a od iných zmlúv (napr. zmluvy o ubytovaní a zmluvy o preprave) sa nájom líši tým, že tieto zmluvy smerujú k určitému výsledku, kým pre nájom je podstatné samotné užívanie (branie úžitkov).

§ 666
(1) Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
(2) Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy.

Komentár (výklad): K § 666
40/1964 Zb. Občiansky zákonník
Účinnosť od: 1. 1. 1992

Predmet nájmu možno dať do podnájmu (ďalšieho nájmu), ibaže by to bolo nájomnou zmluvou vylúčené alebo obmedzené. Predpokladom ale je, že tým nebudú ohrozené záujmy pôvodného prenajímateľa. Súhlas prenajímateľa nie je zákonnou podmienkou platnosti zmluvy o podnájme (pozri však § 719 ods. 1); môže však byť v nájomnej zmluve prenajímateľom vyhradený.

Pri protiprávnom zriadení podnájmu nájomcom prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy.

Obsah a trvanie podnájmu je determinovaný hlavným nájomným pomerom. Nájomca nemôže podnájomníkovi povoliť viac práv než sám má. Za jeho exces by zodpovedal sám. Zánikom hlavného nájomného pomeru zaniká aj podnájom.

Podnájomný pomer je teda pomerom iba medzi nájomcom a podnájomníkom; podnájomník nemá žiadne práva voči prenajímateľovi a naopak. Po skončení nájmu (a tým aj podnájmu), ak podnájomník vec naďalej užíva, prenajímateľ môže voči nemu využiť napr. svoje vlastnícke právo, teda iné právo než vyplývajúce z nájmu, a domáhať sa vydania resp. vypratania veci.

Zdroj: www.epi.sk